NEDIA ORIGINAL · 일반
서초구 잠원동 소로변 코너 5층 빌딩 매매 · 제시가 280억원 · 대지 186.4평
서울 서초구 잠원동 소로변 코너 5층 빌딩 매물. 매매 제시가 280억원, 대지 186.4평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.05기존 면적 보존형
서울 서초구 잠원동 일대 · 제2종일반주거지역 · 35년 10개월
매매 제시가
280억원
토지 평당 1.50억 · 연면적 평당 4,554만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 186평 × 용적률 200% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 165%.
5F/B1 · 주차 12대 · 승강기 확인 필요
용도지역 · 위치소재지 비공개
제2종일반주거지역
조례 용적률 200% · 건폐율 60%
대지 616.0㎡ (186.4평)
제2종일반주거지역소로각지 · 소로(8~12m)동향 출입구접근성 편리
토지 평당가
1.50억
280억 ÷ 186.4평
연면적 평당가
4,554만원
연면적 615평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
7,513만원
신축 상한 373평 기준
연식
35년
준공 기준
연면적 615평(지하 포함)이 조례상 신축 지상 상한 373평을 넘는 35년 차 빌딩이다. 지상 용적률이 현행 기준을 넘는 기존 건물일 가능성이 있어, 헐기보다 고쳐 쓰며 운영하는 보유형 매수자에게 맞다.
매매가 280억은 연면적 평당 4,554만원, 토지 평당 1.50억이다. 같은 시트의 서초구 매물 4건 중앙 토지단가(1.28억)보다 17% 높다. 건축물대장상 지상 용적률과 임대차 현황으로 실제 수익 구조를 확인할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 서초구 잠원동 일대 (지번 비공개) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 기존 면적 보존형 |
| 대지면적 | 616.0㎡ (186.4평) |
| 연면적 | 2,033.0㎡ (614.9평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 5F/B1 |
| 사용승인 · 연식 | 35년 10개월 |
| 도로 | 소로각지 · 소로(8~12m) |
| 주차 · 승강기 | 12대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 2현행 기준 초과 연면적연면적 615평은 조례 상한 지상 연면적 373평보다 크다(지하 포함).
- 3대지 규모대지 186평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
- 4주차 12대업무·근생 임차인 유치에 유리한 주차 여건이다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 280억 |
| 토지 평당가 | 대지 186.4평 | 1.50억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 614.9평 | 4,554만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 373평 | 7,513만원 |
| 서초구 중앙 토지단가 | 시트 내 4건 | 1.28억 |
A보유형 임대 운영 — 기존 면적 유지, 부분 리모델링으로 임대료 방어
B실사용 + 임대 — 일부 층 사옥 사용, 나머지 임대로 운영비 보전
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 35년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 승강기 여부 — 5층 규모 — 자료상 확인 필요, 상층 임대 경쟁력과 설치 가능성
- 기존 면적 유지 조건 — 대수선·용도변경 시 현 면적 인정 범위
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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