LH 부채 170조 넘었다…주택공급 확대의 ‘재무 딜레마’

작년 말 부채 173.7조원…부채비율 230.8%

분양주택 재고만 19.5조원, 단기 회수 어려운 자산 220조원 수준

직접시행·공공임대 확대…공급 늘릴수록 재무부담 커지는 구조

정부의 주택공급 확대 정책에서 핵심 역할을 맡은 한국토지주택공사(LH)의 재무부담이 빠르게 커지고 있다.

주택공급을 늘려야 하는 정책적 역할과 재무건전성을 동시에 확보해야 하는 문제가 향후 공공주택 공급정책의 핵심 변수로 떠오르고 있다.

18일 국회 국토교통위원회 유상범 의원이 LH에서 제출받은 자료에 따르면 2025년 기준 LH의 분양주택 재고자산은 19조4,703억원으로 2016년 9조2,489억원보다 110.5% 증가했다.

분양토지와 주택 재고, 임대자산 등을 포함해 단기간에 투자금을 회수하기 어려운 자산은 220조원 수준으로 집계됐다.

LH의 지난해 말 연결 기준 부채는 173조6,567억원으로 1년 전보다 약 13조6천억원 증가했다. 부채비율 역시 217.7%에서 **230.8%**로 상승했다.

문제는 앞으로다.

정부가 주택공급 확대 과정에서 LH의 역할을 더욱 확대하면서 향후 필요한 자금 규모도 크게 늘어날 가능성이 있기 때문이다.

2030년 수도권 135만호 착공…LH가 공급 전면에

정부는 2030년까지 수도권에서 총 135만호, 연평균 27만호의 신규 주택 착공을 추진한다는 공급계획을 제시했다.

특히 공공택지를 민간에 매각하는 기존 방식에서 벗어나 LH가 직접 주택사업을 시행하는 방식을 확대해 공급 속도를 높이겠다는 방향을 제시했다.

주택공급 측면에서는 LH의 역할이 더욱 중요해지는 것이다.

그러나 LH가 토지를 매각해 자금을 회수하는 대신 직접 개발하고 주택을 건설하면 사업기간 동안 자금이 장기간 묶인다.

토지보상부터 택지조성, 건설, 분양 또는 임대까지 LH가 부담해야 하는 자금 규모도 커진다.

결국 주택공급 확대가 단기적으로 LH의 부채 증가를 동반할 가능성이 높은 구조다.

공공임대 확대도 재무부담

공공임대 역시 문제다.

지난해 통합공공임대주택 한 가구를 공급하면서 발생한 LH의 부채는 평균 2억8,800만원으로 집계됐다. 2021년 1억7,900만원보다 60.9% 증가했다.

이는 실제 사업비에서 정부 출자금을 제외한 뒤 주택도시기금 융자와 공사채 등 외부 차입으로 조달한 금액이다.

임대주택 운영손실도 확대되고 있다.

LH 임대주택 운영손실은 2016년 1조1,706억원에서 2024년 2조8,311억원, 지난해에는 3조1,949억원으로 증가했다.

주택을 많이 공급할수록 LH가 보유·관리해야 하는 임대자산이 늘어나고 이에 필요한 금융비용과 유지관리비도 함께 증가하는 구조다.

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NEDIA NEWS ANALYSIS

LH의 진짜 문제는 ‘부채 170조’ 그 자체가 아니다

LH 재무구조를 볼 때 단순히 173조원의 부채만 놓고 위험성을 판단하는 것은 정확하지 않다.

LH는 일반 기업과 달리 택지개발과 공공주택 공급, 임대주택 운영이라는 정책사업을 수행한다.

토지를 매입하고 보상한 뒤 택지를 조성하고 주택을 건설하려면 먼저 대규모 자금이 투입돼야 한다. 이후 토지와 분양주택을 판매하면서 자금이 회수된다.

따라서 사업이 확대되는 시기에는 부채가 함께 증가할 수밖에 없는 측면이 있다.

중요한 것은 부채의 절대 규모보다 투입한 자금을 얼마나 빨리 회수할 수 있는지, 그리고 회수한 자금으로 다음 공급사업을 지속할 수 있는지다.

① 220조원 자산이 있어도 현금이 아니면 공급재원이 아니다

LH가 보유한 자산 규모가 크다고 해서 재무문제가 자동으로 해결되는 것은 아니다.

분양되지 않은 토지와 주택, 장기간 보유해야 하는 임대주택은 회계상 자산이지만 당장 새로운 주택을 건설하는 데 사용할 수 있는 현금은 아니다.

특히 오늘 공개된 자료에서 단기간 투자금 회수가 어려운 자산이 220조원 수준으로 나타났다는 점은 주목할 필요가 있다.

결국 LH의 핵심 문제는 단순한 자산 부족보다 자산과 현금흐름의 시간 차이에 가깝다.

② 공급 확대 → 차입 증가 → 이자 증가의 구조

주택을 많이 공급하려면 LH는 먼저 돈을 써야 한다.

토지보상 → 택지조성 → 주택건설 → 분양·임대 → 자금회수

이 과정에는 수년이 걸린다.

그 사이 필요한 사업비 상당 부분은 주택도시기금이나 공사채 등 외부자금으로 조달한다.

LH의 총 지급이자비용은 올해 약 2조8,894억원에서 2029년 3조6,019억원까지 증가할 것으로 추산됐다.

공급 확대가 금융비용 증가로 이어지는 이유다.

③ 앞으로 규모는 더 커질 수 있다

정부의 2026~2030년 공공기관 중장기재무관리계획에는 더욱 큰 숫자가 등장한다.

LH가 제출한 계획상 부채는 올해 197조5천억원에서 2030년 372조8천억원으로 증가할 것으로 전망됐다.

같은 기간 부채비율 역시 250.6%에서 **351.2%**로 높아질 것으로 예상됐다.

이 전망에는 신규주택 착공 확대와 신·구축 매입임대주택 사업, 임대주택 관리물량 증가 등이 반영됐다.

따라서 현재 170조원대의 부채만 보는 것보다 앞으로 공급 확대 과정에서 필요한 자금을 어떻게 조달할 것인가를 보는 것이 중요하다.

④ LH 분할도 결국 ‘돈을 어떻게 나누느냐’의 문제

정부는 LH를 두 기관으로 분리하는 방안도 추진하고 있다.

택지개발·주택건설을 담당하는 주택도시개발공사와 주거복지·자산비축을 담당하는 주택도시자산공사로 기능을 나누는 방향이다.

하지만 조직을 둘로 나누는 것만으로 재무문제가 해결되는 것은 아니다.

기존 LH는 택지개발과 분양사업에서 발생한 수익을 공공임대 등 주거복지 사업의 손실을 보전하는 데 활용해왔다.

개발과 임대 기능을 분리하면 173조원대 기존 부채를 어느 기관이 얼마나 가져갈지, 수익성이 낮은 주거복지 사업의 적자를 무엇으로 보전할지가 중요해진다.

정부는 개발사업에서 발생한 이익 일부를 주택도시기금 별도 계정에 적립해 주거복지 재원으로 활용하는 방안을 검토하고 있다.

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NEDIA가 보는 핵심

주택공급의 진짜 병목은 ‘땅’만이 아니라 ‘자금 회전’이다

정부가 발표하는 공급계획에서는 흔히 몇 만호, 몇 십만호라는 숫자가 강조된다.

하지만 실제 주택이 공급되려면 토지보상과 인허가, 착공뿐 아니라 이를 끝까지 끌고 갈 자금조달 능력이 필요하다.

LH의 경우 앞으로 공급량을 늘리면서 동시에 공공임대도 확대해야 한다.

여기에 공공택지를 민간에 매각하기보다 직접 시행하는 비중까지 높이면 단기적으로는 자금 회수 속도가 느려질 수 있다.

따라서 향후 정부의 주택공급 정책을 평가할 때는 단순히 **‘몇 만호를 공급하겠다’**는 계획만 봐서는 부족하다.

NEDIA가 주목해야 할 숫자는 세 가지다.

① 실제 착공 물량

② LH의 연간 자금조달 규모

③ 토지·주택 판매를 통한 자금 회수 속도

공급계획이 아무리 커도 자금조달과 회수가 따라오지 못하면 사업 속도가 늦어질 수 있기 때문이다.

반대로 정부 출자 확대, 주택도시기금 활용, 리츠 등 새로운 자금조달 구조를 통해 LH의 직접 차입 부담을 낮출 수 있다면 공급 확대와 재무안정이 반드시 충돌하는 것만은 아니다.

결국 향후 주택공급 정책의 성패는 **‘LH가 얼마나 많은 사업을 맡느냐’보다 ‘그 사업을 지속할 수 있는 재무구조를 어떻게 만드느냐’**에 달려 있다.

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NEDIA DATA POINT

LH 부채

2025년 말 약 173.7조원

LH 부채비율

2025년 말 230.8%

단기 투자금 회수가 어려운 자산

약 220조원 수준

2025년 임대주택 운영손실

약 3.19조원

2030년 수도권 주택 착공 목표

누적 135만호

2030년 LH 부채 전망

약 372.8조원

자료: 국토교통부, 한국토지주택공사(LH), 국회 제출자료, 2026~2030년 공공기관 중장기재무관리계획

기준일: 2026년 9월 18일

※ 향후 부채 규모와 부채비율은 중장기재무관리계획상의 전망치로 실제 사업진행, 정부 출자, 금리 및 자산매각 등에 따라 달라질 수 있습니다. 본 기사는 공개자료를 바탕으로 작성한 정보제공용 분석입니다.