연면적 그대로인 증축, 대치동 967-12 호가 155억은 무엇을 전제하고 있나
빌딩 읽어주는 시간 · 강남구 대치동 연면적 그대로인 증축,대치동 967-12 호가 155억은무엇을 전제하고 있나 2025년 5월 허가 → 2026년 3월 사용승인, 연면적 951.56㎡ 변동 없음 신축급 공사비 적용 근거 없어… 토지·건물 가치 연 13~17% 상승 전제 DBRITZ R-DATA 실거래 기반 분석 · 거래자료 기준일 2026.09.07 · 인허가 자료 BUILD MAP R-PRICE 추정가(실거래 기반) 10
빌딩 읽어주는 시간 · 강남구 대치동
연면적 그대로인 증축,
대치동 967-12 호가 155억은
무엇을 전제하고 있나
R-PRICE 추정가
(실거래 기반)
103.1억
증축·대수선 공사비
추정 범위
8.6~17.3억
매물 호가
155억
보정가 111.7~120.4억 · 설명되지 않는 구간 34.6~43.3억 — 연면적이 늘지 않은 증축으로 확인되면서, 공사비로 설명 가능한 폭이 크게 줄었다.
서울 강남구 대치동 967-12(영동대로71길 22)에 자리한 지상 6층·지하 1층 상가건물이 155억원에 매물로 나왔다. 대지 100.31평, 연면적 287.85평 규모다. 건물정보 ↗
DBRITZ R-DATA의 실거래 기반 참고 추정가격은 103.1억원이다. 액면상 51.9억원 차이지만 이 추정가는 준공 후 투입된 공사비를 반영하지 않는다. 그렇다면 공사비가 차액을 설명할 수 있는지가 관건이 된다.
인허가 기록은 '증축'을 가리킨다
BUILD MAP 필지 건축행정 리포트에서 이 필지의 인허가 이력이 확인된다. 2025년 5월 2일 접수·허가를 받아 6월 23일 착공했고, 2026년 3월 12일 사용승인이 났다. 허가 구분은 증축이다. 공사 기간은 약 9개월이었다.
인허가 진행 경과
서울시 공개 건축행정정보 기준. 원문은 세움터에서 확인할 수 있다.
최초 사용승인은 2008년 10월 30일이다. 이번 증축으로 사용승인일이 2026년 3월 12일로 갱신됐다.
매물 정보에는 '2026년 2월 리모델링'으로 표기돼 있으나, 행정 기록상으로는 2026년 3월 12일 사용승인된 증축이다.
연면적이 늘지 않았다
허가 내용을 보면 확정 연면적은 951.56㎡다. 증축 전 연면적과 같다. 대지면적 331.6㎡, 건축면적 195.48㎡, 건폐율 58.95%, 용적률 222.955%도 모두 변동이 없다.
| 항목 | 증축 전 | 증축 후 |
|---|---|---|
| 연면적 | 951.56㎡ | 951.56㎡ |
| 건축면적 | 195.48㎡ | 195.48㎡ |
| 건폐율 | 58.95% | 58.95% |
| 용적률 | 222.955% | 222.955% |
| 규모 | 지상 6층 · 지하 1층 | 지상 6층 · 지하 1층 |
면적이 늘지 않은 증축이라는 점은 공사 성격을 판단하는 데 결정적이다. 통상적인 증축은 연면적 증가를 수반하는데, 이 경우 용적률 상한 문제로 면적을 늘릴 여지가 없었던 것으로 보인다. 용도지역이 제2종일반주거지역이고 현재 용적률이 이미 222.955%이기 때문이다.
층별 기록에서 단서가 하나 더 보인다. 현재 층별정보는 13건인데 허가에 반영된 층별 내용은 10건이다. 현재 기록에만 있는 항목 중 옥탑1 21.97㎡는 연면적 제외 항목으로 등재돼 있다. 연면적을 늘리지 않으면서 이뤄진 공사의 성격과 정합적이나, 정확한 증축 대상은 건축물대장 원문 확인이 필요하다.
연면적이 그대로라면, 연면적 전체에 신축 단가를 곱하는 계산은 성립하지 않는다.
공사비로 설명되는 구간은 8.6억~17.3억
최근 서울 상업용 건물의 신축공사비는 연면적 평당 1,000만원 안팎으로 형성돼 있다. 연면적 287.85평에 적용하면 28.8억원이다. 그러나 이번 공사는 전면 신축이 아니며 연면적 증가도 없었다. 신축 단가를 그대로 적용할 근거가 없다.
공사 성격별 가격 구성
전체 막대 = 호가 155억원. 파란 구간이 실거래 데이터로 설명되는 부분이다.
전면 신축급 단가(평당 1,000만원·28.8억)는 연면적 증가가 없어 적용 대상에서 제외했다. 공사비는 원가이지 가치가 아니며, 투입 원가 전액이 시장가격에 반영된다는 보장은 없다.
공사비를 뺀 상승률은 연 13~17%
이 건물은 2024년 8월 106억원에 거래됐다. 호가에서 공사비를 뺀 금액을 직전 실거래가와 비교하면, 토지와 기존 건물의 가치가 2년간 얼마나 올랐다고 보는지가 드러난다.
| 공사 성격 | 공사비 | 호가−공사비 | 106억 대비 | 연환산 |
|---|---|---|---|---|
| 전면 신축급 | 28.8억 | 126.2억 | +19.1% | 연 8.8% |
| 구조 보강 대수선 | 17.3억 | 137.7억 | +29.9% | 연 13.4% |
| 내외장·설비 개선 | 8.6억 | 146.4억 | +38.1% | 연 16.8% |
전면 신축이었다면 연 8.8%로, 강남 상업용 시장에서 설명되는 범위였다. 그러나 그 가정이 성립하지 않으면서 시장이 인정해야 할 상승률은 연 13.4~16.8%로 올라간다. 같은 기간 서울 상업·업무용 거래 동향과 비교해 판단할 필요가 있다. 상업용 실거래 ↗
추정 근거: 인근 6건, 유사도 81점 이상
R-PRICE는 자동 연결한 거래 중 용도지역·대지면적·연면적·도로·용도·건축연도 유사도를 평가해 조건을 통과한 6건을 비교사례로 사용했다. 모두 동일 법정동인 대치동 거래다.
| 계약 | 도로명 | 유사도 | 실거래가 | 공시지가 배수 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.08 | 삼성로81길 | 87점 | 114.4억 | 3.18배 |
| 2026.01 | 역삼로69길 | 85점 | 112.5억 | 3.26배 |
| 2026.04 | 선릉로82길 | 84점 | 146억 | 3.31배 |
| 2023.12 | 삼성로67길 | 84점 | 92억 | 3.36배 |
| 2022.08 | 역삼로69길 | 82점 | 130억 | 3.77배 |
| 2025.02 | 삼성로75길 | 81점 | 76.5억 | 3.34배 |
| 산술평균 | — | — | — | 3.37배 |
| 대상 호가 기준 | 영동대로71길 | — | 155억 | 5.22배 |
대상 건물의 공시지가 총액은 29.7억원이다. 호가 기준 배수 5.22배는 비교사례 최고치인 3.77배를 크게 웃돈다. 공사비 17.3억을 제외해도 4.64배로, 여전히 비교군 상단을 벗어난다. 권역별 거래 흐름은 지역분석에서 확인할 수 있다. 지역분석 ↗
수익률 2.86%, 운영비는 빠져 있다
매물에 표시된 수익률은 2.86%다. 임대 현황은 보증금 4억원, 월 임대료 3,600만원이다. 연 임대료 4억 3,200만원을 매매가에서 보증금을 뺀 151억원으로 나누면 2.86%가 정확히 나온다. 운영비가 차감되지 않은 총수입 기준 수치다.
재산세, 화재보험, 공용 관리비, 수선충당금은 소유자 부담이다. 연면적 288평 규모에서 연 4,000만~5,000만원을 가정하면 순영업소득은 3억 8,000만원대로 내려가고, 실질 자본환원율은 2.5% 안팎이 된다. 보유 중인 건물의 수익 기준 가치는 직접 계산해볼 수 있다. 수익 진단 ↗
2026년 3월 공사를 마친 직후라 당분간 수선비 부담이 낮다는 점은 매수자에게 유리한 요소다. 다만 공사비가 임대료 인상으로 이어졌는지는 별도 확인이 필요하다. 임대료가 공사 전 수준에 머물러 있다면 투입 원가가 수익으로 전환되지 않은 상태이며, 이는 곧 매수자가 그 비용을 떠안는다는 뜻이다.
임차 구성과 입지
지상 1~3층은 사무소, 4~6층은 학원, 지하 1층은 사진관으로 등재돼 있다. 5층과 6층은 일반철골구조로, 나머지 철근콘크리트 층과 구분된다. 삼성역 3번 출구에서 약 600m, 도보 8분 거리이며 도로 조건은 세로(가)다.
인근 구마을 재건축이 마무리되며 1,800세대 규모 배후가 형성됐고, 대현초·대명중·휘문중·휘문고가 인접해 학원 임차 수요가 뒷받침되는 구조다. 다만 학원 임차는 층당 계약 면적이 크고 장기 유지되는 장점이 있는 반면, 공실 발생 시 대체 임차인을 찾기 어렵다. 4~6층 전체가 학원인 만큼 층별 임대차 만기 확인이 다른 업종보다 중요하다.
주차는 확인이 필요하다. 대장상 자주식 8대로 기록돼 있으나 매물 정보에는 11대 가능으로 표기돼 있다. 지상 1층 152.6㎡(46.16평)가 주차장으로 등재돼 있어 임대 가능 면적에는 포함되지 않는다.
정리
| 매물 호가 | 155억원 · 평당 1억 5,452만원 |
| R-PRICE 추정가 | 103.1억원 |
| 인허가 구분 | 증축 · 2026.03.12 사용승인 |
| 연면적 변동 | 없음 (951.56㎡ 유지) |
| 공사비 추정 범위 | 8.6억 ~ 17.3억 |
| 설명되지 않는 구간 | 34.6억 ~ 43.3억 |
| 공사비 제외 상승률 | 연 13.4% ~ 16.8% |
| 표시 수익률 | 2.86% · 운영비 미차감 |
| 개발 여지 | 없음 · 용적률 222.955% |
인허가 기록이 공개되면서 판단의 폭은 오히려 좁아졌다. 연면적이 늘지 않은 증축이라면 공사비로 설명할 수 있는 금액에 한계가 있고, 남는 34억~43억은 2년간의 시장 상승분이 감당해야 한다. 호가의 타당성은 이제 실제 공사 투입액이 얼마였는지 하나로 모인다.
매수 검토 시 우선 확인 순서
- 2025년 증축 공사 도급계약서와 정산 내역 — 실제 투입액
- 건축물대장 원문 변동사항란 — 증축 대상과 범위
- 공사 전후 임대료 비교 — 투입 원가가 수익으로 전환됐는가
- 층별 임대차계약서, 특히 4~6층 학원 임차의 잔여 기간과 갱신 조건
- 최근 3개년 실제 운영비 내역 (재산세·보험·관리·수선)
- 주차 대수 — 대장 8대와 매물 표기 11대의 차이
자료 출처와 원문 확인
본 기사에 사용된 자료는 아래에서 직접 확인할 수 있습니다.
- R-DATA 건물정보 · 대치동 967-12 건축물대장, 층별정보, R-PRICE 참고 추정가격과 비교사례 6건
- BUILD MAP 필지 건축행정 리포트 증축 인허가 이력, 접수·착공·사용승인일, 허가 반영 층별 내용
- R-DATA 서울 상업·업무용 실거래 자치구·법정동·도로명별 거래 검색과 대지면적 기준 단가 비교
- R-DATA 지역분석 권역별 거래량과 단가 흐름
- 내 건물 수익 진단 임대수입과 운영비 기준 수익 환원 가격 계산
- 디비리츠 ON 맞춤 매물 비교 리포트 지역·가격·대지면적 조건으로 최대 3개 물건 비교
- 세움터 (국토교통부) 건축행정정보 원문. 최종 효력과 변경·취소 여부 확인
- 토지이음 용도지역과 토지이용계획 확인
R-PRICE는 서울시 공개 실거래 신고자료와 건축물대장을 기반으로 산출한 참고값이며, 통계적 신뢰구간이나 감정평가 결과가 아니다. 준공 이후 투입된 공사비는 반영하지 않는다. 본 기사의 공사비 추정은 시장 통용 단가를 가정한 것이며 실제 투입액이 확인된 것이 아니다. 인허가 정보는 공개 건축행정정보 기준으로, 최종 효력과 변경·취소 여부는 세움터 및 관할 행정기관 원문을 확인해야 한다. 본 리포트는 투자 의견이나 수익 전망이 아니다. 실제 거래 조건은 매도인 의사와 권리관계·명도·건물 상태·개별 계약조건에 따라 달라질 수 있으며, 계약·설계·대출 등 중요한 의사결정 전에는 정부24 발급 건축물대장과 관계기관 자료를 다시 확인해야 한다. 정보제공용이며 중개 행위가 아니다.
