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서울특별시 마포구 서교동 408-26 요약 리포트
오전 10:43:48DBRITZ / R-DATA리포트 · 출력일 브라우저에서 표시 · 공개자료 기반서울특별시 마포구 서교동 408-26어울마당로 46 · 제2종일반주거지역 · 지상 5층 / 지하 1층 · 1989년 사
비승인 열람 · Enoch Oh · a01058073992@gmail.com · 2026. 10. 13. 오전 10:43:48
DBRITZ / R-DATA리포트 · 출력일 브라우저에서 표시 · 공개자료 기반
서울특별시 마포구 서교동 408-26
어울마당로 46 · 제2종일반주거지역 · 지상 5층 / 지하 1층 · 1989년 사용승인 · 제2종근린생활시설
호가 (매도 측 제시가)105억매도 측 제시가 · 실거래가 아님
추정가 대비 +13.2% · 대지 13,258만/평
추정가 대비 +13.2% · 대지 13,258만/평
실거래 기반 추정가92.8억범위 83.1~102.8억 · 비교 6건
연면적 1,204만/㎡ · 대지 3,543만/㎡
연면적 1,204만/㎡ · 대지 3,543만/㎡
개별공시지가 총액44.3억토지만의 공시값 · 시세 아님
1,691만/㎡
1,691만/㎡
연면적 / 대지770.65㎡대장 대지 261.8㎡
용적률 226.83%
용적률 226.83%
1건물 개요
| 주용도 | 제2종근린생활시설 | 구조 | 철근콘크리트구조 |
|---|---|---|---|
| 허가 / 사용승인 | 1989-05-03 / 1989-12-29착공 확인 필요 | 경과 연수 | 브라우저에서 계산 |
| 건폐율 / 용적률 | 47.21% / 226.83%용적률 산정 연면적 593.85㎡ | 주차 | 옥외 자주식 5대옥내 자주식 확인 필요 · 기계식 옥내 확인 필요 / 옥외 확인 필요 |
| 승강기 | 승용 0대 · 비상 확인 필요대 | 내진 / 높이 | 미적용 또는 확인 필요 / 14.70m |
2층별 용도 — 임대 구조 확인의 출발점
| 층 | 대장상 용도 | 면적(㎡) | 면적(평) |
|---|---|---|---|
| 5층 | 사무소 | 52.80 | 15.97 |
| 5층 | 제2종근린생활시설(사무소) | 46.65 | 14.11 |
| 4층 | 제1종근린생활시설(소매점) | 123.60 | 37.39 |
| 3층 | 제1종근린생활시설(소매점) | 123.60 | 37.39 |
| 2층 | 게임제공업소 | 123.60 | 37.39 |
| 1층 | 사무실 | 123.60 | 37.39 |
| 지1층 | 기계실 | 4.05 | 1.23 |
| 지1층 | 노래연습장 | 172.75 | 52.26 |
소매점 247.20㎡ (32.1%)
사무소 227.10㎡ (29.5%)
노래연습장 172.75㎡ (22.4%)
기타 123.60㎡ (16%)
옥탑 제외 합계 770.65㎡ (233.12평) · 대장 연면적과 일치
지하 0.00㎡ (0%) · 실제 임대 가능 면적은 별도 확인
지하 0.00㎡ (0%) · 실제 임대 가능 면적은 별도 확인
3시장 근거 — 서교동 제2종일반주거지역 5개년
| 연도 | 만/평 | 만/㎡ | 거래 | 전년비 |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 8,595 | 2,600 | 20건 | 기준 |
| 2023 | 7,536 | 2,280 | 16건 | -12.3% |
| 2024 | 8,099 | 2,450 | 23건 | +7.5% |
| 2025 | 8,737 | 2,643 | 28건 | +7.9% |
| 2026* | 8,742 | 2,644 | 12건 | +0% |
*2026-09-30까지 누적. 단가 IQR 이상치 제거 후 집계.
- 5개년 102건 중앙값 8,436만/평, 최근 3년 64건 중앙값 8,679만/평.
- 호가 대지 단가 13,258만/평은 5개년 중앙값과 +57.2% 차이가 있습니다. 대상 대장 면적으로 계산했습니다.
- 동 통계는 연식·도로폭·대지 규모·임대차 차이를 보정하지 않았습니다.
- 등록 면적 대지 261.8㎡·연면적 770.6㎡와 대장 면적을 구분했습니다.
4가격 산정 구조 · 비교 거래
R-PRICE 1.7 · 4개 산식 반영비율 40/40/10/10 · 가중 합 검증 일치. 호가/공시지가 2.37배.
| 계약 | 도로명 · 용도 | 거래가 | 보정 | 배수 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.08 | 와우산로 · 제2종근린생활 | 72억 | +11.1% | 2.32 |
| 2025.09 | 어울마당로 · 제1종근린생활 | 100억 | +11.1% | 1.89 |
| 2026.04 | 와우산로29길 · 제2종근린생활 | 58억 | +0% | 1.88 |
| 2026.02 | 와우산로29길 · 제2종근린생활 | 58억 | +0% | 1.88 |
| 2025.03 | 잔다리로 · 제2종근린생활 | 58억 | +11.1% | 3.37 |
| 2024.02 | 와우산로 · 제1종근린생활 | 41.8억 | -2.7% | 1.72 |
유사도 상위 6건 표시(전체 6건 중). 배수는 시점보정 거래가 ÷ 공시지가 총액.
DBRITZ · 공개자료 검토 · 감정평가 아님1 / 3
비승인 열람 · Enoch Oh · a01058073992@gmail.com · 2026. 10. 13. 오전 10:43:48
DBRITZ / R-DATA서교동 408-26 · 위치 · 주변 현황
위치 · 주변 현황
서울특별시 마포구 서교동 408-26 · 어울마당로 46 · 제2종일반주거지역
5필지 위치
선택한 필지거리뷰 위치·보는 방향
NAVER · 주소 검색 위치를 사용합니다. 정확한 필지 경계는 지적도·현장 확인이 필요합니다. 거리뷰는 촬영 시점에 따라 현재 모습과 다를 수 있습니다.
| 지번주소 | 서울특별시 마포구 서교동 408-26 | 도로명주소 | 어울마당로 46 |
|---|---|---|---|
| 용도지역 | 제2종일반주거지역토지특성자료 2026-05-19 · 토지이음 확인 | 도로조건 | 중로한면현장 재확인 필요 |
6같은 동 등록 매물 호가 비교
| 지번 | 호가 | 연식 | 층수 | 만/평 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 377-27 | 200억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 15,361 | |
| 342-14 | 100억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 13,333 | |
| 408-26 (대상) | 105억 | 브라우저에서 계산 | 5F/B1 | 13,258 | |
| 380-17 | 37억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 9,487 | |
| 391-7 | 49.4억 49~49.8억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 8,917 | |
| 381-5 | 28억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 8,563 | |
| 463-20 | 39억 | 확인 필요 | 확인 필요 | 6,047 | |
| 동 5개년 실거래 중앙값 | 8,436 | ||||
매도 측 제시가 · 실거래가 아님. 같은 동·동일 용도지역 124개 건물, 195건 호가 중 API가 제공한 예시 6건과 대상 건물을 표시합니다. 전체 순위가 아닙니다. 비교 매물의 연식·층수는 미확인 값을 채우지 않았습니다. 최근 180일 기준 · 자료 수정 2026-07-19~2026-10-07. 비교 대상은 등록 원문 면적, 대상 건물은 대장 면적을 사용합니다.
DBRITZ · 공개자료 검토 · 감정평가 아님2 / 3
비승인 열람 · Enoch Oh · a01058073992@gmail.com · 2026. 10. 13. 오전 10:43:48
DBRITZ / R-DATA서교동 408-26 · 수익 환산 시나리오
Cap Rate 3.0 ~ 4.5% 기준 NOI 환산
가격별로 필요한 NOI를 계산한 검토용 가정입니다. 실제 임대수입이나 수익률을 뜻하지 않습니다.
환산 가격 = 연 NOI ÷ Cap RateNOI = 연 임대수입 - 운영경비. 세전·대출 전 기준 · 보증금 운용수익 포함 여부 별도 확인
A가격별 필요 NOI (억원/년)
| 가격 | 연면적 단가 | Cap 3.0% | Cap 3.5% | Cap 4.0% | Cap 4.5% |
|---|---|---|---|---|---|
| 83.12억추정 범위 하단 | 1,079만/㎡ | 2.49월 2,078만 | 2.91월 2,424만 | 3.32월 2,771만 | 3.74월 3,117만 |
| 92.76억참고 추정가 | 1,204만/㎡ | 2.78월 2,319만 | 3.25월 2,705만 | 3.71월 3,092만 | 4.17월 3,478만 |
| 102.82억추정 범위 상단 | 1,334만/㎡ | 3.08월 2,571만 | 3.60월 2,999만 | 4.11월 3,427만 | 4.63월 3,856만 |
| 105.00억호가 · 매도 측 제시가 · 실거래가 아님 | 1,362만/㎡ | 3.15월 2,625만 | 3.68월 3,063만 | 4.20월 3,500만 | 4.73월 3,938만 |
BNOI별 환산 가격 (억원)
| 연 NOI | Cap 3.0% | Cap 3.5% | Cap 4.0% | Cap 4.5% |
|---|---|---|---|---|
| 2억월 1,667만 | 66.7억 | 57.1억 | 50억 | 44.4억 |
| 3억월 2,500만 | 100억 | 85.7억 | 75억 | 66.7억 |
| 4억월 3,333만 | 133.3억 | 114.3억 | 100억 | 88.9억 |
| 5억월 4,167만 | 166.7억 | 142.9억 | 125억 | 111.1억 |
| 6억월 5,000만 | 200억 | 171.4억 | 150억 | 133.3억 |
정수 NOI 5개는 표 A의 최저가격×3.0%~최고가격×4.5% 범위를 덮도록 계산했습니다. 0억 행은 경계값이며 실제 운영 가정이 아닙니다. 적용 가능한 10억 단위 중간가격이 없으면 표 A에 임의 가격을 추가하지 않습니다.
C해석 포인트
- 호가 105억을 Cap 3.0~4.5%로 환산하면 필요 NOI는 연 3.15~4.73억, 월 2,625~3,938만원입니다.
- 참고 추정가 92.8억 기준 필요 NOI는 연 2.78~4.17억입니다. 표시 범위 83.1~102.8억은 통계적 신뢰구간이 아닙니다.
- 같은 NOI에서는 Cap이 높을수록 환산 가격이 낮아집니다. 실제 NOI는 임대차와 운영경비를 확인한 뒤 대입해야 합니다.
- 공시지가 총액 44.3억은 토지만의 공시값이며 시세·감정가격이 아닙니다.
D매입 전 확인사항
- 층별 임차인 · 보증금 · 월세 · 관리비 · 계약 만기 · 공실 확인
- 운영경비(재산세·관리·보험·수선)와 보증금 운용수익 반영 여부
- 주차·승강기의 실제 이용 가능 여부와 운영 상태
- 매각 범위와 대장·토지면적, 복수 필지 포함 여부 확인
- 등기부 권리관계·명도 조건·위반건축물 여부 확인
- 도로조건·지구단위계획·주차·용도변경 조건 확인
- 호가 산정 근거와 매도 조건(시기·명도·일괄 매각 여부)
데이터 유의 · 추정가는 비교 거래 기반 참고값이며 통계적 신뢰구간이 아닙니다. 동 통계는 연식·도로폭·대지 규모·임대차 미보정입니다. 호가는 매도 측 제시가 · 실거래가 아님이며 매각 범위는 별도 확인이 필요합니다. 임대 현황·권리관계·위반건축물·건물 상태는 미확인입니다. 건축물대장은 공개자료 기반 참고자료이며 공적 증명서가 아닙니다. 중요한 결정 전 정부24 발급 건축물대장과 등기·토지이음 등 관계기관 자료를 확인하세요.
자료 기준일 토지 2026-05-19 · 대장 2026-08-27 · R-PRICE 거래 2026-09-29 · 동 통계 거래 2026-09-30 · 호가 페이지 수정 2026-07-22T12:10:39+09:00. 출력일은 자료 기준일이 아닙니다. 이 파일은 조회 시 확인한 공개자료이며, 다시 열람하면 원자료의 변경 내용이 반영될 수 있습니다.
자료 기준일 토지 2026-05-19 · 대장 2026-08-27 · R-PRICE 거래 2026-09-29 · 동 통계 거래 2026-09-30 · 호가 페이지 수정 2026-07-22T12:10:39+09:00. 출력일은 자료 기준일이 아닙니다. 이 파일은 조회 시 확인한 공개자료이며, 다시 열람하면 원자료의 변경 내용이 반영될 수 있습니다.
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