토허제 실거주 유예, 2027년 말까지 연장

세입자 낀 주택도 갱신계약 1회 인정…무주택 요건과 입주 후 2년 거주의무는 유지

토지거래허가구역에서 세입자가 거주 중인 주택을 매수할 때 적용되는 실거주 유예 제도가 연장·확대된다. 당장 입주하기 어려웠던 무주택 실수요자의 매입 선택지가 넓어지고, 기존 임차인도 일정 요건을 충족하면 갱신계약 기간까지 거주할 수 있게 된다.

국토교통부는 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택의 실거주 유예 신청 기한을 기존 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일까지 1년 연장한다고 17일 밝혔다.

관련 부동산거래신고법 시행령 개정안은 9월 18일부터 입법예고를 거쳐 10월 1일 시행될 예정이다. 시행일 현재 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택에 적용된다.

임대차 갱신기간까지 입주 유예

가장 큰 변화는 실거주 유예 범위가 임대차 갱신계약까지 확대된다는 점이다.

기존 제도에서는 매수 당시 임차인의 남은 계약기간까지만 입주를 미룰 수 있었다. 개정안이 시행되면 기존 임대차계약 종료 후 체결되는 갱신계약도 1회에 한해 최대 2년까지 인정된다.

갱신계약을 유예기간에 포함하려면 실거주 유예 신청 전에 계약을 체결해야 하며, 갱신계약도 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일 사이에 시작돼야 한다.

이에 따라 시행일을 기준으로 입주를 미룰 수 있는 기간은 최대 3년 3개월이다. 신청기간 15개월과 갱신기간 최대 24개월을 합산한 것으로, 해당 주택 매수자는 늦어도 2029년까지 입주해야 한다.

갱신계약이 없는 경우에는 2026년 10월 1일 현재 체결돼 있는 임대차계약의 최초 종료일까지 입주를 유예할 수 있다. 이 경우 늦어도 2028년 9월 30일까지는 입주해야 한다.

무주택 요건과 2년 거주의무 유지

실거주 원칙 자체가 완화되는 것은 아니다.

매수자는 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람이어야 한다. 토지거래허가를 받은 뒤 4개월 이내에 주택을 취득하고 등기도 마쳐야 하며, 유예기간 종료 후 입주하면 2년 동안 실제로 거주해야 한다.

조정대상지역에 있는 등록 매입임대아파트는 의무임대기간이 남았거나 재건축·재개발에 따른 조합원 지위 양도 제한 등으로 세제 혜택 적용 시점이 늦춰지는 경우 실거주 유예 신청기간도 함께 조정된다.

국토교통부는 이번 조치가 토지거래허가제의 실거주 원칙을 유지하면서 임대 중인 주택의 거래 과정에서 발생하는 현실적인 어려움을 보완하고, 임차인의 주거 안정성을 높이기 위한 것이라고 설명했다.

---

# NEDIA NEWS ANALYSIS

토허제 완화보다 ‘거래 시점 조정’에 가깝다

이번 조치는 토지거래허가구역의 지정 범위를 축소하거나 실거주 의무를 없애는 규제 완화가 아니다. 세입자가 거주 중이라는 이유로 매매가 사실상 어려웠던 주택에 대해 매수자의 입주 시점을 늦춰주는 보완책에 가깝다.

따라서 토허제 지역의 투자 목적 매입이 허용됐다고 해석해서는 안 된다. 매수자의 계속된 무주택 상태와 입주 후 2년 거주의무가 유지되기 때문에 다주택자나 단기 투자자보다는 입주 시점을 조정할 수 있는 무주택 실수요자가 주요 대상이다.

세입자 낀 주택의 거래 가능성은 커진다

기존에는 매수자가 즉시 입주해야 하는 조건 때문에 임대차기간이 많이 남은 주택이 매매시장에서 외면받는 경우가 있었다. 특히 계약갱신요구권 행사 가능성이 남은 주택은 정확한 입주 시기를 확정하기 어려워 거래가 더욱 제한됐다.

이번 조치로 일정 요건을 갖춘 갱신계약까지 유예 대상에 포함되면 매도자는 임차인이 거주 중인 상태에서도 무주택 실수요자를 상대로 매각을 추진할 수 있다. 매수자 역시 임차인의 퇴거를 서두르지 않고 현재 거주지나 자금계획에 맞춰 입주 시점을 정할 수 있다.

다만 거래량 증가 폭은 제한적일 가능성이 있다. 유예 혜택을 받을 수 있는 매수자가 계속 무주택을 유지한 실수요자로 한정되고, 최종적으로 직접 입주해 2년간 거주해야 하기 때문이다.

임차인에게는 최대 2년의 추가 거주 가능성

임차인은 주택이 매매되더라도 일정 요건을 충족한 갱신계약을 통해 최대 2년의 추가 거주기간을 확보할 수 있다. 매수자의 즉시 입주를 이유로 계약갱신이 어려워지거나 갑작스럽게 이사해야 하는 부담도 일부 줄어들 수 있다.

그러나 모든 임차인이 자동으로 갱신기간을 보장받는 것은 아니다. 갱신계약의 체결 시점과 시작일이 정부가 정한 요건을 충족해야 하므로 매매계약을 체결하기 전에 임대차계약서와 갱신계약서를 함께 확인해야 한다.

매매계약서에는 입주 예정일을 명확히 해야

이번 제도를 활용하는 거래는 일반적인 실입주 매매보다 계약관계가 복잡하다. 매매계약서에는 기존 임대차 종료일, 갱신계약 시작일과 종료일, 매수자의 최종 입주일을 구체적으로 적을 필요가 있다.

또한 임대차보증금 반환 주체와 시기, 임차인의 조기 퇴거 가능성, 토지거래허가 불허 시 계약 처리 방법, 실거주 유예 승인이 되지 않을 경우의 책임도 특약으로 정리하는 것이 안전하다.

가격에는 제한적인 영향 예상

단기적으로는 임차인이 거주 중인 주택의 매물 소화 가능성이 높아지고, 즉시 입주 가능한 주택과 세입자 낀 주택 사이의 가격 격차가 일부 줄어들 수 있다.

다만 무주택 요건과 2년 실거주 의무가 유지되는 만큼 투자수요가 대규모로 유입될 가능성은 크지 않다. 시장 전체의 가격 방향을 바꾸기보다는 거래가 막혀 있던 일부 임대주택의 유동성을 보완하는 효과가 중심이 될 것으로 보인다.

거래 전 확인해야 할 7가지

1. 해당 주택이 토지거래허가구역에 포함되는지

2. 2026년 10월 1일 현재 임대 중이거나 전세권이 설정돼 있는지

3. 매수자가 2026년 5월 12일부터 계속 무주택을 유지했는지

4. 기존 임대차계약의 최초 종료일이 언제인지

5. 갱신계약을 유예 신청 전에 체결했는지

6. 갱신계약이 정해진 신청기간 안에 시작되는지

7. 유예 종료 후 입주해 2년간 실제 거주할 수 있는지

NEDIA 한줄 분석

**이번 조치는 토허제의 실거주 원칙을 낮춘 것이 아니라, 세입자 보호와 실수요자의 입주계획이 충돌하지 않도록 거래의 시간표를 조정한 정책이다.**

※ 시행령 개정안은 입법예고와 확정 절차를 거쳐 2026년 10월 1일 시행될 예정이다. 실제 거래 전에는 관할 시·군·구의 토지거래허가 담당 부서에 대상 여부와 유예 요건을 확인해야 한다.

자료: 국토교통부

작성: NEDIA 뉴스