숙대입구역 초역세권 근생오피스빌딩…4개층 임차 안정과 최상층 공실이 공존

숙대입구역 인근, 대로변에서도 노출되는 대상 건물 전경

서울 용산구 청파동3가, 지하철 4호선 숙대입구역 도보 2분(약 180m) 거리에 위치한 근생오피스빌딩이 매물로 나왔다. 제3종일반주거지역 내 대지 약 90평 규모로, 2004년 준공돼 약 21년이 경과한 지상 5층 건물이다. 1~4층은 임차가 안정적으로 채워져 있고, 5층만 공실 상태라는 점이 이 자산의 핵심 특징이다.

자산 핵심지표

객관적인 자산평가

1. 표기 수익률 2.7%는 만실 기준이며, 현재 실질수익률은 이보다 낮다

임대차 현황표에 따르면 5층(29.19평)은 현재 공실로 '임대협의중' 상태다. 그런데 표에 합산된 보증금(1억6,900만원)과 월세(1,539만원) 총액에는 5층의 예상 보증금 2,400만원과 예상 월세 240만원이 그대로 포함돼 있다. 즉 제시된 수익률 2.7%는 5층 임대가 완료됐다는 가정 하의 수치다.

2. 임차구성 자체는 4개층 모두 안정적이다

1층 음식점(2020년 5월~), 2층 헤어샵(2021년 11월~), 3층 카페(2022년 10월~), 4층 카페(2019년 4월~)로 구성돼 있으며, 최소 3~6년 이상 영업을 이어온 임차인들이다. 업종도 근린생활시설 성격의 서비스업 위주로, 숙명여대와 인근 오피스 밀집지역의 유동인구를 기반으로 한 임차구성으로 볼 수 있다. 단기 회전이 잦은 임차구성이 아니라는 점은 긍정적인 요소다.

3. 입지는 초역세권+대로변 노출이라는 두 조건을 함께 갖췄다

숙대입구역(4호선) 출구에서 도보 2분 거리이며, 대로변에서도 건물이 시각적으로 노출되는 위치다. 유동인구 데이터상으로도 숙대입구역 교차로 일대가 주변 대비 유동인구가 많은 구간으로 표시돼 있어, 임차 안정성 측면에서 우호적인 입지로 판단된다. 다만 도로 폭 자체는 8m로 넓은 편은 아니어서, 차량 접근성보다는 보행 접근성 위주의 상권으로 이해하는 것이 적절하다.

4. 용적률은 이미 상당 부분 소진돼 추가 개발여력은 제한적이다

현황 용적률은 213.73%로, 제3종일반주거지역의 일반적인 법정 상한(통상 250% 내외, 지자체 조례에 따라 상이)에 상당히 근접해 있다. 따라서 이 자산은 신축을 통한 대규모 연면적 증가보다는, 기존 건물을 유지하며 임대 운영을 최적화하는 전략에 더 적합한 유형으로 판단된다. 정확한 지역 내 용적률 상한은 용산구 지구단위계획(숙명여대주변지구) 확인이 필요하다.

5. 용산구 개발호재는 지역 전체의 장기 재료이지 본건의 직접 재료는 아니다

남영2구역 재개발, 주한미국대사관 이전, 캠프킴 부지 개발 등은 용산구 전반의 중장기 지가 상승 기대 요인으로 자주 거론된다. 다만 이들 사업은 청파동3가 대상지와 직접 인접한 개발이 아니라 용산 일대 광역적 호재에 해당하므로, 본건의 단기 임대수익이나 가격에 즉각적인 영향을 준다고 단정하기보다는 지역의 장기 펀더멘털을 뒷받침하는 배경 요인 정도로 이해하는 것이 합리적이다.

종합의견

해당 자산은 다음과 같은 특징을 함께 지닌 매물로 요약된다.

• 숙대입구역 도보 2분, 대로변 노출이 확보된 초역세권 입지
• 1~4층은 장기 임차인 위주로 안정적으로 채워진 임차구성
• 5층 공실로 인해 표기 수익률(2.7%)과 실질수익률(약 2.1%) 간 괴리 존재
• 현황 용적률이 이미 높아 신축보다는 운영·임대 최적화에 적합

이 자산의 투자 포인트는 결국 5층 공실을 채우는 속도와 조건에 달려 있다. 표기된 임대료 수준(월 240만원 내외)으로 조기에 임대가 완료된다면 수익률은 표기 수준(2.7%)에 근접하겠지만, 협의 기간이 길어지거나 임대료가 하향 조정될 경우 실제 수익률은 이보다 낮게 유지될 수 있다.

결론적으로 이 자산은 입지와 기존 임차구성의 안정성은 검증됐으나, 최종 수익률은 공실 해소 여부에 좌우되는 구조다. 매입 검토 시에는 현재 확정된 4개층 임대료를 기준으로 한 보수적 수익률과, 5층 임대 완료를 가정한 목표 수익률을 함께 놓고 판단하는 것이 바람직하다.