마포 아현동 준공 7개월 신축 꼬마빌딩 58억원 매물…준주거 용적률 291% 활용

서울 마포구 아현동 일대에 2026년 1월 준공된 신축 꼬마빌딩이 58억원에 매물로 나왔다. 인접한 두 개 필지를 합병해 개발한 지상 8층 규모의 준신축 건물로, 준공 7개월밖에 되지 않은 상태에서 매각이 추진되고 있다.

대상 부동산은 아현동에 위치한 2필지 합병 대지로, 전체 면적은 44.23평이다. 건물 연면적은 154.27평이며, 지하 1층부터 지상 8층 규모로 2026년 1월 4일 사용승인을 받았다. 준공 시점 기준 노후도는 약 7개월에 불과해 사실상 완전 신축 상태다.

주용도는 제2종근린생활시설로, 저층부는 소매점, 상층부는 대부분 사무소로 구성돼 있다. 철근콘크리트 구조이며 승강기 1대와 자주식 주차 3대를 갖췄다. 도로조건은 광대세각으로, 폭이 넓은 도로에 접한 코너 필지다. 위반건축물 사항은 확인되지 않는다.

매매가 58억원…대지 평당 1억3,115만원

매매 희망가격 58억원을 대지면적 44.23평으로 나눈 대지 기준 매매단가는 평당 약 1억3,115만원이다. 연면적 기준 매매단가는 평당 약 3,760만원이다.

2026년 개별공시지가는 평당 약 4,218만원으로, 전체 공시지가 총액은 약 18.7억원으로 추산된다. 매매 희망가격은 공시지가 총액의 약 3.1배 수준이다.

다만 이 물건은 순수 토지가 아니라 2026년 준공된 신축 건물이 포함된 가격이다. 공시지가 배수만으로 적정성을 판단하기보다는 토지 취득가, 신축 공사비, 준공 후 자산가치를 함께 고려해야 한다.

2024년 5.5억원 거래 필지…합병·신축 거쳐 58억원으로

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 이번 매물을 구성하는 필지 중 하나는 2024년 7월 30일 약 5억5,000만원에 거래된 이력이 있다. 당시 거래는 기존 단독주택 부지에 대한 것으로, 현재의 신축 건물이 들어서기 전 상태였다.

이후 인접 필지와 합병을 거쳐 대지면적을 44.23평으로 확장하고, 지하 1층~지상 8층 규모의 신축 건물을 준공했다. 현재 매매 희망가격 58억원은 2024년 거래가 대비 크게 상승한 수치이지만, 두 차례의 거래가 동일한 상태의 자산을 비교한 것은 아니다.

필지 합병비용, 설계·감리비, 건축공사비, 금융비용과 개발사업자의 이윤이 차액에 포함돼 있는 만큼, 이번 매매가는 토지가격이 아니라 준공 완료된 신축 건물의 가격으로 봐야 한다.

층별 현황…저층 소매, 상층 사무공간으로 구성

건축물대장에 제시된 층별 현황은 다음과 같다. 지상 1층과 지하 1층은 각각 여러 개의 소매점 구획으로 나뉘어 있고, 지상 2층부터 7층까지는 동일한 면적의 사무소로 구성돼 반복 임대가 용이한 구조다.

건축물대장상 층별 면적을 단순 합산하면 공부상 연면적 154.27평과 소폭 차이가 발생하는데, 이는 반올림이나 공용면적 산정 방식의 차이에 따른 것으로 보인다. 정확한 연면적은 건축물대장상 총괄 표시 면적을 기준으로 확인해야 한다.

준주거지역 용적률 291.34%…추가 개발 여력은 제한적

대상지는 준주거지역이며 건폐율은 49.98%, 용적률은 291.34%다. 준공된 지 7개월밖에 되지 않은 만큼, 이 물건은 추가 개발을 전제로 한 부지가 아니라 신축 건물을 그대로 활용하는 자산으로 접근하는 것이 합리적이다.

준주거지역의 법정 용적률 상한은 지방자치단체 조례와 지구단위계획에 따라 다르게 적용되므로, 현재 용적률이 상한에 얼마나 근접해 있는지는 별도의 공적 자료 확인이 필요하다.

임대현황 미공개…사옥형 매수자 겨냥

현재 임대차 현황과 기존 대출 여부는 공개되지 않았다. 매물 설명에는 소유주와 직접 소통 중이라는 점과 함께 광고·마케팅 업종의 사옥으로 추천한다는 내용이 담겨 있어, 임대수익형보다는 자가 사옥 수요를 염두에 둔 매각으로 해석된다.

신축 상태와 코너 입지가 강점…실사는 필수

이 자산의 강점은 준공 7개월의 신축 상태, 광대세각 코너 입지, 반복 가능한 사무소 층 구성이다. 노후 건물과 달리 단기간 내 대수선이나 설비 교체 부담이 낮고, 매입 후 곧바로 사옥으로 사용하거나 임대를 시작할 수 있다는 점이 특징이다.

반면 준공 직후 매물인 만큼 임대차 이력이 짧거나 아직 확정되지 않은 구간이 있을 수 있다. 매수를 검토하는 투자자라면 등기부등본상 권리관계, 준공 이후 건물 하자 여부, 필지 합병 관련 서류, 실제 임대 가능 시점과 조건을 건축사·법무사 등을 통해 사전에 확인하는 것이 바람직하다.

종합하면 이 물건은 개발부지형 매물이 아니라 준공 7개월 차 신축 꼬마빌딩을 사옥 또는 수익형 자산으로 매입하려는 실수요·투자 수요층에게 적합한 자산으로 평가된다.