금리 다시 오르고 서울 집값은 상승…추석 이후 부동산시장은 어디로

국내외 통화정책 다시 긴축으로…대출·매입 조건 재산정 불가피

서울 주택가격 상승세 이어져도 빌딩시장은 입지·수익성별 선별 장세

추석 연휴 이후 매도자 호가와 매수자 자금조달 조건 변화 주목

2026년 9월 셋째 주 부동산시장은 ‘가격 상승 기대’와 ‘금리 부담’이 동시에 커진 한 주였다. 서울 주택가격은 상승 흐름을 이어갔지만, 국내외 기준금리가 다시 오르면서 대출을 활용하는 매수자의 자금조달 환경은 한층 까다로워졌다.

다음 주는 추석 연휴가 포함돼 거래와 정책 발표가 일시적으로 줄어들 가능성이 크다. 시장의 관심은 연휴 기간 자체보다 연휴가 끝난 뒤 매도자 호가와 매수자의 투자수익률 기준이 어떻게 조정되는지에 모일 전망이다.

국내 기준금리 3.00%…금리 하락 전제 다시 점검해야

한국은행은 지난 8월 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 인상했다. 9월 통화신용정책보고서에서도 물가와 경기, 금융안정 상황을 점검하면서 추가 인상의 시기와 속도를 결정하겠다는 입장을 유지했다. [한국은행](https://www.bok.or.kr/portal/main/main.do)

미국과 일본 역시 물가 압력에 대응해 긴축 기조를 강화하면서 글로벌 금리 환경도 다시 상승 쪽으로 움직이고 있다. 국내 부동산시장에는 기준금리 숫자 자체보다 실제 대출금리와 금융기관의 담보인정 기준이 더 직접적인 영향을 미친다.

특히 상업용 부동산은 대출 비중이 높고 보유기간이 길어 금리 변화에 민감하다. 금리가 0.25%포인트 오르더라도 대출 규모가 수십억~수백억원에 이르면 연간 이자비용이 크게 달라진다. 기존에 낮은 금리를 전제로 계산한 수익형 빌딩과 개발사업은 매입가격, 공사비, 공실 기간과 예상 임대료를 다시 대입할 필요가 있다.

서울 집값 상승세와 빌딩시장 회복은 구분해서 봐야

서울 아파트시장은 강남권에서 시작된 상승세가 일부 외곽지역으로 확산하는 모습을 보이고 있다. 주거용 부동산의 가격 상승은 토지가격과 꼬마빌딩의 매도 심리에도 영향을 준다. 건물주가 주택가격 상승분을 빌딩의 토지가치에 반영하면서 매도 호가를 쉽게 낮추지 않기 때문이다.

다만 아파트 가격 상승을 빌딩시장 전반의 회복으로 바로 해석하는 것은 주의해야 한다. 아파트는 동일 단지 내 비교 거래가 풍부하지만 빌딩은 도로 조건, 용도지역, 임대차 상태, 주차, 승강기, 건물 노후도에 따라 가치 차이가 크다.

이번 주 DBRITZ가 확인한 강남권 매물에서도 같은 흐름이 나타났다. 신사동에서는 신축이나 리모델링 가능성을 앞세운 매물이, 역삼동에서는 기업의 직접 사용을 염두에 둔 사옥형 자산이 공급됐다. 논현·청담에서는 비교적 총액이 낮은 중소형 빌딩과 100억원 이상 자산이 함께 시장에 나왔다.

매물 수는 늘었지만 매수자가 원하는 가격과 매도자의 기대가격 사이에는 여전히 간격이 있다. 거래량이 빠르게 늘어나는 회복장이라기보다 자금력과 활용 목적이 분명한 매수자만 움직이는 ‘선별 장세’에 가깝다.

토지거래허가구역, 거래 절차와 실거주 조건 확인해야

토지거래허가구역에서는 매매계약을 체결하기 전에 관할 구청의 허가를 받아야 하며, 허가 목적에 따른 이용 의무가 적용된다. 허가 없이 계약하거나 취득한 토지를 승인 목적대로 이용하지 않으면 벌금이나 이행강제금 대상이 될 수 있다. [토지거래허가제 운영 안내](https://www.gwanak.go.kr/site/gwanak/10/11005170100002025102805.jsp)

최근에는 임차인이 있는 주택의 실거주 유예와 임대차 갱신계약 인정 범위를 조정하는 방안이 시장의 관심사로 떠올랐다. 제도가 조정되면 세입자가 있는 주택의 거래에는 일부 숨통이 트일 수 있지만, 토지거래허가와 실거주 의무가 사라지는 것은 아니다.

매수자는 언론 보도나 중개 설명만으로 판단하지 말고 계약 전에 대상 부동산의 허가 대상 여부, 실제 입주 가능일, 임대차 만료일과 이용 의무를 관할 구청에 확인해야 한다.

주택공급은 발표보다 사업장 실행력이 관건

정부는 PF 보증과 금융 지원을 통해 주택사업장의 정상화와 공급 확대를 추진하고 있다. 그러나 보증 규모가 곧바로 착공과 입주 물량으로 이어지는 것은 아니다.

사업장별 토지 확보율, 공사비, 분양성, 시공사 신용도와 본PF 전환 여부가 실제 공급 시기를 결정한다. 추석 이후에는 신규 공급대책의 숫자뿐 아니라 보증 승인을 받은 사업장이 착공과 분양 단계로 이동하는지 확인할 필요가 있다.

건설사와 시행사의 자금조달 비용이 오르면 사업성이 낮은 현장은 일정이 다시 늦어질 수 있다. 반대로 입지가 우수하고 분양성이 확인된 사업장은 금융기관과 시공사의 자금이 우선 배분될 가능성이 있다.

다음 주 추석 연휴, 부동산시장은 잠시 ‘관망 모드’

다음 주는 추석 연휴가 포함돼 매매계약과 현장 방문, 금융기관 대출 심사, 공공기관의 인허가 업무가 평소보다 줄어들 전망이다. 거래 건수가 감소하더라도 이를 시장 침체 신호로 단정하기는 어렵다.

오히려 연휴 직후 나타날 세 가지 변화가 중요하다.

첫째는 매도자의 호가다. 연휴 전까지 거래되지 않은 매물이 가격을 유지하는지, 일부 급매가 등장하는지를 확인해야 한다.

둘째는 금융기관의 대출 조건이다. 국내외 금리 인상 이후 담보대출 가산금리와 이자보상비율 심사 기준이 강화되는지 살펴볼 필요가 있다.

셋째는 매수 문의의 방향이다. 단순 투자수익형보다 기업 사옥, 병원, 브랜드 매장처럼 직접 사용할 수 있는 자산으로 수요가 더 이동하는지가 관전 포인트다.

NEDIA 전망｜연휴 뒤에는 ‘좋은 입지’보다 ‘버틸 수 있는 가격’이 중요

추석 이후 부동산시장은 모든 자산이 함께 오르거나 내리는 장세보다 개별 자산의 조건에 따라 결과가 갈리는 시장이 될 가능성이 크다.

입지가 좋은 건물이라도 과도한 대출을 사용하거나 공실 기간이 길어지면 금리 상승을 견디기 어렵다. 반대로 임대수익이 안정적이고 직접 사용 가치가 있으며 향후 리모델링이나 신축 가능성이 확인되는 자산은 거래 공백기에도 관심을 받을 수 있다.

매수자는 연휴 동안 관심 매물의 등기부, 건축물대장, 토지이용계획, 임대차 현황과 금융 조건을 다시 점검할 필요가 있다. 매도자는 주변 호가보다 실제 매수자가 감당할 수 있는 자기자본과 대출비용을 기준으로 가격 전략을 세워야 한다.

이번 추석 이후 시장의 핵심은 “가격이 더 오를 것인가”보다 “현재 금리에서도 이 자산을 보유할 수 있는가”에 있다.