합정역 2분 신축빌딩 130억원 매물…임대 채우며 수익률 3.6% 근접

서울 마포구 합정역 인근에 2026년 준공된 신축 근린생활시설이 130억원에 매물로 나왔다. 건물 준공과 함께 층별 임대차계약을 순차적으로 완료하면서 매도인이 목표로 한 연 3.6% 수준의 수익률에 근접한 것으로 분석된다.

대상 부동산은 서울특별시 마포구 서교동에 위치한다. 합정역에서 약 100m, 도보 2분 거리로 홍대·합정 상권과 연결되는 입지다.

토지면적은 257.6㎡, 약 77.92평이며 건물 연면적은 735.44㎡, 약 222.47평이다. 건물은 지하 1층부터 지상 5층 규모로 2026년 5월 14일 사용승인을 받았다.

지하 1층과 지상 1~2층은 휴게음식점, 지상 3~5층은 사무소로 구성돼 있다. 승강기 1대와 자주식 주차 5대를 확보했으며 기계식 주차시설은 없다.

매매가 130억원…대지 평당 1억6,683만원

매매 희망가격 130억원을 대지면적 77.92평으로 나눈 대지 기준 매매단가는 평당 약 1억6,683만원이다. 연면적 기준 매매단가는 평당 약 5,843만원이다.

2026년 개별공시지가는 평당 약 4,625만원으로, 전체 공시지가 총액은 약 36억원으로 추산된다. 매매 희망가격은 공시지가 총액의 약 3.6배 수준이다.

다만 대상 부동산은 토지만 거래하는 물건이 아니라 2026년 준공된 신축 건물과 임대차계약을 포함한 수익형 자산이다. 공시지가 배수만으로 가격 적정성을 판단하기보다는 토지 취득가, 신축비용, 임대수익과 합정역 상권의 입지가치를 함께 봐야 한다.

2025년 60억원 거래 후 신축…가격 차이는 개발원가 포함

대상 부동산은 2025년 1월 17일 약 60억원에 거래된 것으로 확인된다. 당시 대지면적 기준 거래단가는 평당 약 7,700만원이었다.

이후 기존 건물을 철거하고 지하 1층~지상 5층, 연면적 222.47평 규모의 신축 건물이 들어섰다. 현재 매매 희망가격은 130억원으로 과거 거래가보다 70억원 높다.

그러나 이 차액을 단순한 시세차익으로 해석해서는 안 된다. 70억원에는 취득세와 중개비용, 기존 건물 철거비, 설계·감리비, 건축공사비, 금융비용, 임대 안정화 비용과 개발사업자의 이윤이 함께 포함돼 있다.

따라서 2025년 60억원과 현재 130억원은 동일한 상태의 부동산 가격 비교가 아니다. 과거 거래는 토지와 기존 건물에 가까운 가격이고, 현재 매매가는 신축 완료 후 임대차계약까지 갖춘 안정화 자산의 가격이다.

보증금 4.1억원·월세 3,680만원

제공된 층별 임대차 현황을 합산하면 전체 보증금은 4억1,000만원, 월 임대료는 3,680만원이다.

월 임대료 3,680만원을 연간으로 환산하면 약 4억4,160만원이다. 이를 매매가격 130억원으로 나눈 월세 기준 단순수익률은 약 3.40%다.

보증금 4억1,000만원에 연 5%의 운용수익을 적용하면 연간 약 2,050만원이 추가된다. 월세와 보증금 운용수익을 합친 연간 환산수입은 약 4억6,210만원이며 매매가격 대비 약 3.55%다.

따라서 매도인이 제시하는 연 3.6% 수익률은 현재 임대조건과 거의 일치한다.

정확히 연 3.6%에 도달하려면 현재보다 연간 약 590만원, 월평균 약 49만원의 추가 수입이 필요하다. 일부 공실 또는 계약 진행 중인 공간의 임대조건이 확정되거나 관리비 수익이 발생하면 목표수익률에 도달할 가능성이 있다.

다만 관리비는 시설관리와 공용전기, 청소, 승강기 유지비 등에 사용되므로 관리비 총액을 임대수익으로 전부 포함해서는 안 된다. 실제 순수익률은 관리비 잉여금과 건물 운영비를 확인한 후 산정해야 한다.

130억원 가격은 환산수익률 3.55%에 해당

현재 환산수입 약 4억6,210만원을 기준으로 자산가격을 역산하면 다음과 같다.

현재 매매 희망가격 130억원은 약 3.55%의 환산수익률에 해당한다. 매도인의 목표수익률 3.6%를 기준으로 한 가격은 약 128억원으로, 매매 희망가격과 약 2억원 차이다.

신축 건물이라는 점과 합정역 초역세권 입지, 전층 임대 안정화 가능성을 고려하면 130억원은 매도인이 설정한 수익률 기준에서 크게 벗어나지 않는다.

반면 매수자가 4% 이상의 수익률을 요구하면 현재 임대수입 기준 가격은 약 115억~116억원 수준으로 낮아진다. 결국 거래 성사 여부는 신축 프리미엄과 합정 상권의 임대료 상승 가능성을 어느 정도 인정하느냐에 달려 있다.

용적률 242% 확보…토지 활용도 높아

대상지는 제3종일반주거지역이며 현재 건폐율은 49.68%, 용적률은 241.99%다. 대지 77.92평에 지상 연면적 약 188.5평을 확보해 토지 활용도가 높은 편이다.

법정 용적률 250%를 기준으로 보면 허용 용적률을 대부분 사용한 것으로 판단된다. 추가 증축 여력은 제한적이지만 2026년 준공된 건물이어서 단기간 내 재건축을 검토할 필요도 크지 않다.

이 물건은 추가 개발이익보다는 현재 건물의 임대 안정화와 임대료 상승을 통해 가치를 높이는 보유형 자산에 가깝다.

세각 도로에 접해 있어 가시성과 접근성이 비교적 양호하고, 지상 1~2층과 지하층을 식음료 시설로 구성할 수 있다는 점도 상권형 건물로서 장점이다. 지상 3~5층은 사무실과 미용실 등으로 임대돼 있어 업종이 분산된 구조다.

합정역 상권과 신축 프리미엄이 핵심

대상 부동산의 가장 큰 경쟁력은 합정역에서 약 100m 떨어진 입지와 2026년 준공된 신축 건물이라는 점이다.

합정역 일대는 홍대 상권과 연결되면서도 업무시설, 상업시설, 주거시설이 혼재돼 있다. 카페·F&B·소매점뿐 아니라 미용·뷰티·광고·콘텐츠 기업 등 다양한 임차수요를 확보할 수 있는 지역이다.

층별 임차구성도 이러한 상권 특성을 반영한다. 저층부는 휴게음식점, 중상층은 미용실과 광고회사, 사무실로 구성돼 특정 업종에 대한 의존도가 상대적으로 낮다.

다만 준공 직후 체결된 임대차계약은 초기 임대료 할인이나 렌트프리, 인테리어 지원조건이 포함됐을 가능성이 있다. 실제 투자 검토 시에는 임대차계약서에서 다음 항목을 확인해야 한다.

• 계약기간과 임대료 인상률
• 렌트프리 및 인테리어 지원금
• 부가가치세와 관리비 별도 여부
• 중도해지 조건과 원상복구 의무
• 임차인별 보증금 납부 및 잔금 현황
• 2층·1층·지하층의 실제 계약 완료 여부
• 옥상 사용권과 5층 임대차계약의 관계

신축 안정화 자산…임대차 확인이 최종 관건

대상 부동산은 토지 매입 후 신축을 완료하고 임대차계약을 채워 매각하는 전형적인 개발 후 안정화 자산이다.

대지 평당 약 1억6,683만원이라는 가격은 과거 토지가격보다 크게 상승했지만, 신축공사와 금융비용, 임대 안정화 과정이 완료된 자산이라는 점을 함께 고려해야 한다.

다만 이는 운영비를 차감하기 전 환산수익률이다. 취득 후 실제 NOI 수익률은 재산세, 보험료, 건물관리비, 승강기 유지비, 수선비와 공실충당금을 반영하면 낮아질 수 있다.

종합하면 이 자산은 높은 초기 현금수익률보다는 합정역 초역세권 입지, 신축 희소성, 안정화된 임대차와 장기적인 임대료 상승 가능성을 중시하는 투자자에게 적합하다.

매수자는 130억원이라는 가격만 볼 것이 아니라, 임대차계약의 확정성과 장기 유지 가능성, 운영비 차감 후 NOI, 향후 매각 시 적용 가능한 시장수익률을 함께 검토해야 한다.기사는 제공받은 매물자료와 임대차 현황을 기초로 작성한 정보제공용 분석입니다. 표시된 3.55~3.6%는 월 임대료와 보증금 환산수익을 반영한 단순수익률이며, 운영비·세금·공실·취득부대비용을 차감한 NOI 수익률이 아닙니다. 실제 투자 판단 전 임대차계약서, 권리관계, 관리비 수입과 건물 운영비를 별도로 확인해야 합니다.