용산 원효로 신축 오피스 320억원 매물…“수익률 3%, 미래가치 선반영”

서울 용산구 원효로3가 원효로 대로변에 위치한 신축급 업무시설이 320억원에 매물로 나왔다. 용산국제업무지구 개발과 원효로 일대 업무·상업기능 확대에 따른 중장기 수혜가 기대되는 자산이지만, 현재 임대수익률과 용적률 활용 수준을 함께 고려한 가격 검토가 필요하다.

매물은 서울특별시 용산구 원효로3가, 원효로 대로변에 위치한 업무용 빌딩이다. 토지면적은 400.6㎡, 약 121.18평이며 건물 연면적은 3,217.14㎡, 약 973.18평이다. 건물은 지하 2층부터 지상 14층 규모로 2021년 12월 준공됐다.

용도는 업무시설이며 지상 1층 일부는 소매점, 지상 2층부터 14층까지는 주로 사무실로 구성돼 있다. 승강기 1대와 주차공간 15대를 갖추고 있으며, 이 가운데 14대는 기계식 주차 방식이다. 위반건축물 표시는 없으며 현재 임대 중인 것으로 제시됐다.

매매가 320억원…대지 기준 평당 2억6,407만원

매매 희망가격 320억원을 대지면적으로 나눈 가격은 평당 약 2억6,407만원이다. 연면적 기준 매매가격은 평당 약 3,288만원이다.

다만 대지 기준 평당가격은 토지와 건물을 포함한 전체 매매가격을 대지면적으로 나눈 수치다. 순수 토지가격을 의미하지 않으며 2021년 준공 건물의 건축비와 임대수익, 용산권 개발 기대가 함께 반영된 가격으로 봐야 한다.

개별공시지가는 총 약 53억8,800만원으로, 평당 약 4,446만원이다. 매매 희망가격은 공시지가 총액의 약 5.9배에 해당한다. 하지만 신축급 고층 업무시설이 포함된 거래이기 때문에 공시지가 배수만으로 매매가의 적정성을 판단하기는 어렵다.

월 임대료 7,900만원…표면수익률 약 3%

제시된 임대조건은 보증금 3억7,000만원, 월 임대료 7,900만원이며 현재 만실로 소개됐다. 관리비 수입은 별도로 제시되지 않았다.

월 임대료를 연간으로 환산하면 약 9억4,800만원이다. 이를 매매가격 320억원으로 나눈 단순 표면수익률은 약 2.96%다.

보증금 3억7,000만원에 연 5%의 기회비용을 적용하면 연간 환산수익은 약 9억6,650만원으로, 환산수익률은 약 3.02%가 된다. 매물자료에 제시된 수익률 3.03%와 유사한 수준이다.

다만 실제 순영업소득을 의미하는 NOI 수익률을 계산하려면 재산세, 보험료, 시설관리비, 기계식 주차장 유지비, 수선비, 공실충당금 및 임대관리비 등을 추가로 확인해야 한다. 관리비가 별도로 징수되지 않는 구조라면 소유자가 부담하는 운영비에 따라 실제 순수익률은 3%보다 낮아질 수 있다.

용적률 698% 이미 활용…신축보다는 보유·운용형 자산

대상 부동산은 일반상업지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있으며 지구단위계획구역, 건축선 지정 및 토지거래허가구역에 포함돼 있다. 공개자료상 최대 용적률은 700%, 현재 지상 용적률은 698.3%다.

법정 최대치와 현재 용적률의 차이는 약 1.7%포인트에 불과하다. 단순 계산상 추가 가능한 지상 연면적은 약 6.8㎡ 수준으로, 사실상 현재 건물이 허용 용적률을 대부분 사용하고 있다고 볼 수 있다.

따라서 이 물건은 "추가 용적률을 활용하는 신축 개발부지"보다는 현재의 연면적과 임대수익을 유지하면서 용산권의 중장기 가치 상승을 기대하는 보유·운용형 자산에 가깝다.

2021년 준공된 건물을 단기간 내 철거하고 다시 신축하는 것은 경제성이 낮을 가능성이 크다. 건축비 상승과 공사기간 중 임대수익 손실까지 고려하면 현 건물의 효율적인 임대운영과 임대료 상승 가능성이 투자 판단의 핵심이다.

용산국제업무지구 개발은 긍정적…가격 반영 여부 확인해야

서울시는 용산정비창 일대 용산국제업무지구의 공식 브랜드를 '용산 서울 코어'로 정하고 글로벌 비즈니스 중심지 조성을 추진하고 있다. 서울시에 따르면 해당 사업은 2024년 도시개발구역으로 지정된 이후 행정절차를 거쳐 2025년 11월 착공 단계에 들어갔다.

원효로3가는 용산역과 국제업무지구 예정지의 직접 인접지는 아니지만, 용산역 생활권과 원효로 업무축을 공유한다. 국제업무지구 조성에 따라 기업 수요와 상권이 확장되면 중장기적으로 임대료와 자산가격에 긍정적인 영향을 받을 가능성이 있다.

반면 매매가 320억원과 대지 평당 2억6,000만원 이상의 가격에는 이미 용산 개발 기대가 상당 부분 반영돼 있을 수 있다. 향후 개발계획이 실제 임대수익 증가로 이어지는 시기와 규모를 보수적으로 판단할 필요가 있다.

투자 판단은 임대수익과 엑시트 가격이 좌우

이 자산의 강점은 2021년 준공된 신축급 건물, 원효로 대로변 입지, 약 700%에 달하는 용적률, 973평의 연면적과 만실 임대상태다. 노후 건물과 달리 단기 대규모 리모델링 부담이 제한적이고, 매입 직후 임대수익을 확보할 수 있다는 점도 장점이다.

반면 현재 수익률은 약 3%로, 금융비용을 고려하면 레버리지 효과가 제한적일 수 있다. 대출금리가 4~5% 수준이라면 임대수익만으로 이자비용과 자기자본 요구수익률을 충족하기 쉽지 않다.

특히 매입가격 320억원을 기준으로 순수익률 3.5%를 확보하려면 연간 NOI 약 11억2,000만원, 4%를 확보하려면 약 12억8,000만원이 필요하다. 현재 연간 임대료가 약 9억4,800만원인 점을 고려하면 임대료 인상이나 관리비 수익, 운영비 절감 여부가 중요하다.

매매가 320억원은 입지와 건물 완성도, 개발 기대를 반영한 가격이다. 다만 현재 수익률이 약 3%에 머무는 만큼, 단기 현금수익보다는 용산권의 중장기 자산가치 상승에 무게를 두는 투자자에게 적합한 물건으로 분석된다.